دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز / تبیین افراز ملک مشاع

تقسیـــــــــــم مال مشترک ممکن است به تراضی یا به اجبار باشد . مطابق با ماده 589 قانون مدنی شریک می تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند . هرگاه نسبت به اصل تقسیم بین شرکا تراضی باشد و طرحی برای تقسیم بین خود داشته و تنها مایل باشند آن را بصورت رسمی در آورند ، طبق ماده 591 قانون مدنی به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در این صورت در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی با رعایت مقررات تنظیم می گردد . در صورتی که یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند ، حسب قسمت آخر ماده 591 قانون مذکور ، دعوی افراز دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است . در این ماده قانونگذار برای تراضی استثناء قائل شده است و به صراحت قید گردیده است که تقسیم نباید مشتمل بر ضرر باشد همچنین به شرح ماده 595 همان قانون « هر گاه تقسيم متضمن افتادن تمام مال مشترك يا حصه يك يا چند نفر از شركاء از ماليت باشد تقسيم ممنوع است ،  اگر چه شركاء تراضي نمايند » برای مثال نمی توان اتومبیل یا مجسمه مشاع را تقسیم کرد چون این تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک می گردد . در ماده 589 قانون فوق الذکر نیز قانونگذار پس از قید عبارت « هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید … »  بلافاصله به دو استثناء بر قاعده حق تقسیم اشاره و می افزاید « … مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع ، یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند . بنابراین ملاحظه می گردد که قانون مدنی به عنوان مصادیق تقسیم ممنوع ، تقسیم متضمن ضرر و تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک یا حصه ی شرکا را از مواد 592 تا 595 مطمع نظر قرار داده و احکام آنها را بیان داشته است .
ممکن است یک یا چند نفر از شرکاء راضی به تقسیم نباشند و منافع خود را در بقای شرکت ببینند . در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند ، می تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید . این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد و افراز باعث از بین رفتن مالیت آن نگردد و تقسیم موجب ضرر شرکای ممتنع نباشد ، زیرا ضرر شریک قاعده تسلیط را محدود می کند و بر آن حکومت دارد. در اینگونه موارد راه جمع بین حقوق طرفین این است که شریک ، فروش مال مشترک و تقسیم بهای آن را از دادگاه درخواست نماید ( ماده 317 قانون امور حسبی )
افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاع است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می­یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد در افراز بایستی سهم متقاضی افراز مشخص و جدا گردد و چه بسا میان شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی اختلاف حاصل شود. در این صورت تعیین تکلیف نهایی با مراجع قضایی است. پس از افرازکردن، شراکت خاتمه یافته و هر کدام از شرکاء مالک قطعه زمین خود خواهند بود.

مرجع صالح 
مطابق با قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 ، در دعاوی افراز املاک واحد ثبتی مرجع نخستین رسیدگی است و ثانیاً از تصمیم این واحد می توان ظرف ده روز به دادگاه شکایت کرد تا حکم مقتضی صادر گردد . در ماده یک قانون افراز می خوانیم «  افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد ، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید . ‌تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد »
حکم استثنایی خلاف اصول در این ماده را باید تقسیر مضیق نمود و می توان گفت :
1-    در مورد تقسیم اموال منقول هرچند بطور تبعی در حکم غیر منقول قرار گرفته باشند ، مرجع صالح دادگاه حقوقی است .
2-    در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است ، مرجع صالح برای تقسیم دادگاه است .
3-    در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول و حقوق مالی و املاک ، موضوع رسیدگی قرار می گیرد ، دادگاه صلاحیت دارد .
4-    در هرجا که میان شرکا غایب یا مهجوری باشد ، تقسیم با دادگاه انجام می پذیرد حتی اگر با توافق باشد.

نحوه افراز 
 پس از تقدیم درخواست افراز توسط شریک متقاضی به واحد ثبتی مربوطه ، مسئول واحد ثبتی آن را به نماینده ثبت ارجاع می دهد . نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک ، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر ، اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند . پس از تایید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای مالکیت معارض نمی باشد ، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت ماموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و شریک ممتنع و نماینده ثبت ، ملک را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق مالکین ، ملک مورد تقاضا را ترسیم نماید و سپس نقشه بردار پس از انجام امور محوله صورتجلسه و نقشه ترسیم شده را به امضاء نماینده ثبت و مالکین حاضر می رساند . مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با  مقررات قانونی و ملاحظه صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت سوابق ثبتی ، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می دارد . تصمیم مسئول واحد ثبتی به شرکاء ابلاغ می گردد و ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه می باشد .

دستور فروش ملک مشاعی
پس در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص شود ، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز و تقسیم بودن ملک اعلام می گردد  . شریک متقاضی به استناد گواهی نامه یاد شده و سایر اسناد و مدارک مالکیت ، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه پس از صدور دستور فروش ، آن را به دایره اجرا خواهد داد و مدیر اجرا وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می نماید (ماده 9 آيين نامه قانون افراز وفروش املاك مشاع) . لازم به ذکر است که متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و برابر مفاد ماده 130 قانون مذکور ، بالاترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخته و از فروش مال به ثالث جلوگیری نمایند .
نکته 1 – دستور فروش ملك غير قابل افراز ، با عنايت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9 آيين نامه اجرايي قانون مذكور نيازمند تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي و تعيين وقت رسيدگي و النهايه صدور حكم ، نمی باشد ولی در رویه قضایی تقاضای صدور دستور فروش ، از طریق تقدیم دادخواست به عمل می آید .
نکته 2 – تصميمي كه دادگاه در برابر اينگونه درخواستها اتخاذ مي نمايد در قالب حكم يا قرار نيست ،بلكه دستور است و نظر به اينكه تابع تشريفات رسيدگي آيين دادرسي مدني نیست ، قابل تجديد نظر خواهي و فرجامخواهي نمي باشد .
نکته 3 – دستور فروش نظر به اينكه حكم نیست ، مستلزم تقاضاي صدور اجرائيه نمي باشد و صرف تقاضاي اجراي حكم از ناحيه احدي از شركا كافي به نظر مي رسد . ماده 4 قانون افراز و فروش املاك مشاع مقرر ميدارد: «ملكي كه به موجب تصميم قطعي غير قابل افراز تشخيص شود ، با تقاضاي هر يك از شركاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته مي شود »